Jaka jest sytuacja na rynku gruntów mieszkaniowych przed uchwaleniem planów ogólnych? Czy firmy deweloperskie działające w miastach regionalnych je wyprzedają? Jakie tendencje możemy aktualnie obserwować, jeśli chodzi o ceny działek? Jaki wpływ na wyceny będzie miała reforma planistyczna? W jakim stopniu lokalne decyzje regulacyjne mogą zmienić ceny gruntów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Adam Skorek, Dyrektor Departamentu Ekspansji w Develii
Rok 2026 na rynku gruntów inwestycyjnych jest nietypowy ze względu na zaawansowany etap prac nad planami ogólnymi w największych gminach. W części gmin obserwujemy zwiększoną podaż gruntów, które dotychczas miały ograniczone możliwości zabudowy mieszkaniowej, a w projektach planów zyskują potencjał funkcji mieszkaniowej. Z perspektywy dewelopera kluczowe jest jednak to, że sam plan ogólny, szczególnie na etapie projektu, nie przesądza o docelowym przeznaczeniu nieruchomości. Ostateczne możliwości inwestycyjne będą wynikać dopiero z decyzji WZ, planów miejscowych lub zintegrowanych planów inwestycyjnych, a także z kosztów inwestycji towarzyszących, które w wielu miastach wciąż nie są jednoznacznie określone. W efekcie nie traktujemy takich gruntów jako gotowych planistycznie i nie widzimy uzasadnienia, by wyceniać je na poziomie terenów z uregulowaną sytuacją planistyczną. Wzrost ich cen wynika z potencjału zmiany funkcji, ale droga do jego realizacji pozostaje czasochłonna, kosztowna i obarczona ryzykiem.
Jednocześnie coraz mniejsza dostępność gruntów z uchwalonymi planami skłania nas do dywersyfikacji źródeł pozyskiwania ziemi, m.in. poprzez partnerstwa i przejęcia. Choć w niektórych miastach pojawiają się oferty gotowych projektów, nie obserwujemy istotnych korekt cen. Stabilne perspektywy rynku mieszkaniowego i utrzymujący się popyt, szczególnie w największych ośrodkach, podtrzymują wysokie ceny gruntów.
Andrzej Biedronka-Tetla, Członek Zarządu Atal ds. Finansowych
Sytuacja na polskim rynku gruntów w tym i ubiegłym roku jest pochodną niepewności regulacyjnej, w związku ze zbliżającym się terminem wejścia w życie planów ogólnych w lipcu br. Aktualnie wartość danej działki silnie określa perspektywa jej wykorzystania po wdrożeniu reformy planistycznej. Czynnikiem destabilizującym jest także arbitralność urzędników w zakresie przenoszenia zapisów ze starych studiów do nowych planów ogólnych.
Generalnie grunty w ostatnim czasie bardzo drożały, a szczyt tego zjawiska miał miejsce w połowie zeszłego roku. Potem nastąpiła lekka korekta, m.in. wskutek tego, że mniejsi deweloperzy zaczęli wyprzedawać swoje projekty. Czy to ze względu na spowolnienie rynkowe, czy też z obawy o skutki reformy.
Mamy zabezpieczone zasoby na wiele lat, obejmują około 1 mln mkw. PUM w budowie i przygotowaniu. Jednocześnie pozyskiwanie atrakcyjnych gruntów w dobrej cenie wymaga dużego zaangażowania, dlatego w 2025 roku kupowaliśmy ich mniej. Wciąż rozglądamy się za dobrymi działkami pod inwestycje w 8 aglomeracjach Polski, w których działamy. Liczymy też, że trudniejsza sytuacja mniejszych deweloperów przyczyni się do niższych cen.
Damian Tomasik, Prezes Alter Investment
Rynek gruntów przed uchwaleniem planów ogólnych jest dziś w jednym z najbardziej interesujących momentów ostatnich lat. Mamy do czynienia z klasyczną sytuacją przejściową, a to zawsze oznacza, zarówno ryzyko, jak i największe okazje.
Nie obserwuję masowej wyprzedaży gruntów przez mniejsze firmy deweloperskie, ale widzę coś ważniejszego - rosnącą presję na podejmowanie decyzji. Część podmiotów, szczególnie tych mniej kapitałowych lub operujących na gruntach wymagających dalszego „uszlachetnienia”, faktycznie rozważa sprzedaż, żeby ograniczyć ryzyko planistyczne. Natomiast to nie jest rynek przecen. To jest rynek selekcji. Dobre grunty, w dobrych lokalizacjach, z potencjałem zgodnym z kierunkami rozwoju gmin, nadal rosną na wartości. Z kolei grunty „niepewne”, bez jasnej ścieżki planistycznej, zaczynają być dyskontowane. Czyli nie mamy jednej korekty rynku, mamy na nim rozwarstwienie.
Kluczowe jest to, że plan ogólny nie tworzy wartości, ale ją ujawnia albo odbiera. Po jego uchwaleniu zobaczymy dwa scenariusze. Część gruntów zyska na wartości skokowo, bo dostanie jasne przeznaczenie, a część straci, bo utraci możliwość zabudowy lub jej intensywność zostanie ograniczona. I to będzie moment prawdziwej weryfikacji rynku. Dlatego dziś największy wpływ na ceny mają nie tyle same plany ogólne, co lokalne decyzje i interpretacje gmin. To one definiują, które grunty są „w grze”, a które z niej wypadają. Z perspektywy dewelopera gruntowego potwierdza to, że przewagę buduje się nie na zakupie działki, ale na umiejętności przeprowadzenia jej przez proces planistyczny.
Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE
Sytuacja na rynku gruntów we Wrocławiu, szczególnie w okresie poprzedzającym uchwalenie planów ogólnych, jest jednym z kluczowych czynników determinujących tempo rozwoju rynku mieszkaniowego i jednocześnie jego największym ograniczeniem.
Przede wszystkim mamy do czynienia z wyraźnym deficytem atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. Te, które pozostają dostępne są, nie tylko coraz droższe, ale też coraz bardziej „problematyczne” pod względem formalno-prawnym, środowiskowym czy infrastrukturalnym. To przekłada się bezpośrednio na wydłużenie procesu przygotowania inwestycji: od zakupu działki, przez uzyskanie decyzji administracyjnych, aż po realne rozpoczęcie budowy.
Jeśli chodzi o zachowanie mniejszych firm deweloperskich, rzeczywiście widać selektywne przypadki wyprzedaży gruntów, jednak nie jest to zjawisko masowe ani systemowe. Dotyczy ono głównie podmiotów, które nie mają wystarczającego zaplecza finansowego lub kompetencyjnego, by przeprowadzić bardziej skomplikowane procesy inwestycyjne.
Ceny gruntów wciąż wykazują tendencję wzrostową. Zauważamy dużą aktywność oraz utrzymujący się popyt ze strony większych, dobrze skapitalizowanych deweloperów. Ci gracze traktują obecny okres jako moment strategicznego zabezpieczania przyszłych projektów, nawet kosztem wyższych cen wejścia.
Uchwalenie planów ogólnych będzie miało istotny, choć niejednoznaczny wpływ na rynek. Z jednej strony może uporządkować kwestie planistyczne i zwiększyć przewidywalność procesów inwestycyjnych. Z drugiej, istnieje realne ryzyko dalszego ograniczenia podaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, szczególnie jeśli nowe dokumenty wprowadzą bardziej restrykcyjne zapisy. W takim scenariuszu presja na wzrost cen gruntów może się jeszcze nasilić.
Dariusz Skalski, Development Manager, BPI Real Estate Poland
Rynek gruntów wszedł w fazę wyraźnej selekcji. Im bliżej wejścia w życie nowych zasad planistycznych, tym wyżej wyceniane są działki z uregulowanym statusem, czyli takie, dla których ryzyko utraty potencjału inwestycyjnego jest mniejsze. Reforma planowania przestrzennego sprawia, że wartość gruntów coraz mocniej zależy nie od samej lokalizacji, ale od tego, czy dany teren po uchwaleniu planu ogólnego rzeczywiście zachowa możliwość zabudowy, interesującej z punktu widzenia inwestora.
W regionach może dochodzić do wyprzedaży części aktywów przez mniejszych deweloperów, zwłaszcza jeśli mają bank ziemi wymagający szybkiego uporządkowania dokumentacji albo nie chcą ponosić ryzyka regulacyjnego. Nie oznacza to jednak szerokiej przeceny całego rynku. Dziś korekty cen dotyczą raczej gruntów problematycznych, natomiast tereny dobrze przygotowane i z jasnym przeznaczeniem nadal drożeją lub co najmniej utrzymują wysokie wyceny. Najbardziej wrażliwe na lokalne decyzje będą właśnie działki, dla których nie uwzględniono jeszcze wniosków złożonych przez inwestorów, tam uchwalenie planów ogólnych może przynieść albo skok wartości, albo jej wyraźną utratę.
Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. Handlowych w Eco Classic
Przy uchwalaniu planów ogólnych samorządy mają raczej tendencję do ograniczania ilość gruntów możliwych do zabudowy, a to wpłynie na podaż gruntów, a co za tym idzie wzrost ich cen. Ceny gruntów cały czas rosną ze względu na niską podaż.
Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg
Sytuacja na rynku gruntów deweloperskich przed uchwaleniem planów ogólnych charakteryzuje się podwyższoną niepewnością regulacyjną. W praktyce oznacza to, że uczestnicy rynku, zarówno sprzedający, jak i kupujący, podejmują decyzje w sposób bardziej selektywny niż jeszcze kilka lat temu.
Obserwowany jest wyraźny podział na grunty „bezpieczne planistycznie”- objęte miejscowym planem lub z wysokim prawdopodobieństwem uzyskania warunków zabudowy oraz grunty obarczone ryzykiem. Te drugie są trudniejsze do sprzedaży i często trafiają na rynek właśnie teraz, przed wejściem w życie planów ogólnych. W tym kontekście mniejsze firmy deweloperskie, szczególnie działające regionalnie, rzeczywiście częściej decydują się na sprzedaż części banku ziemi – głównie w celu ograniczenia ryzyka regulacyjnego i poprawy płynności. Nie ma jednak mowy o masowej wyprzedaży. Jest to raczej proces selektywny.
Wprowadzenie planów ogólnych będzie miało istotny, strukturalny wpływ na rynek. Przede wszystkim doprowadzi do ograniczenia podaży gruntów możliwych do zabudowy, ponieważ część działek utraci swój potencjał inwestycyjny. W konsekwencji wzrośnie znaczenie gruntów zgodnych z nowymi dokumentami planistycznymi, co w dłuższym okresie może prowadzić do dalszego wzrostu ich cen.
Kluczową rolę odegrają przy tym decyzje podejmowane na poziomie lokalnym. To gminy będą określać zakres i intensywność możliwej zabudowy, co oznacza, że wpływ regulacji na wartość gruntów będzie silnie zróżnicowany. W skrajnych przypadkach ta sama działka może znacząco zyskać lub stracić na wartości w zależności od zapisów planu ogólnego.
Podsumowując, rynek gruntów nie znajduje się obecnie w fazie korekty, lecz w okresie selekcji i rosnącej ostrożności. Przed uchwaleniem planów ogólnych obserwujemy większą aktywność sprzedażową mniejszych podmiotów oraz wyraźne różnicowanie cen. W dłuższej perspektywie nowe regulacje prawdopodobnie ograniczą podaż gruntów i wzmocnią presję wzrostową cen, szczególnie w najlepszych lokalizacjach.
Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development
Jesteśmy obecni na czterech głównych rynkach w Polsce, w Warszawie, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu i na żadnym z nich nie obserwujemy spadków cen gruntów. Rynek zachowuje się zgodnie z oczekiwaniami, bo było jasne, że nadchodzące zmiany planistyczne mogą ograniczyć dostępność działek, co naturalnie działa w kierunku wzrostu cen.
Rzeczywiście widzimy, że część mniejszych deweloperów decyduje się na sprzedaż gruntów, ale takie działania wynikają przede wszystkim z trudniejszej sytuacji rynkowej i większych wyzwań sprzedażowych. Mniejsze firmy mają po prostu mniejszą odporność na spowolnienie. Nie oznacza to jednak, że mamy do czynienia z wyraźnymi przecenami. Takie oferty się pojawiają, ale ceny wciąż pozostają relatywnie wysokie. Zasób gruntów na rynku jest ograniczony, dlatego w naszej ocenie presja na wzrost cen będzie się utrzymywać.
Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.
Rynek gruntów pozostaje dziś pod silnym wpływem zmian planistycznych, jednak nie obserwujemy powszechnej wyprzedaży terenów ani istotnych korekt cenowych. Dobrze zlokalizowane grunty z uregulowanym statusem planistycznym nadal utrzymują wysoką wartość, a w wielu przypadkach ceny pozostają pod presją wzrostową. Uchwalenie planów ogólnych będzie miało kluczowe znaczenie dla wycen, ponieważ zwiększy selektywność rynku. Zyskiwać będą działki z jasnym potencjałem inwestycyjnym, natomiast grunty obarczone ryzykiem regulacyjnym mogą tracić na atrakcyjności. Coraz większe znaczenie mają też lokalne decyzje administracyjne, które bezpośrednio wpływają na możliwość i tempo realizacji nowych projektów.
Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital
Faktycznie część mniejszych deweloperów regionalnych oraz prywatnych właścicieli działek bez uregulowanego statusu planistycznego zdecydowała się w ostatnim czasie na sprzedaż gruntów po obniżonych cenach, obawiając się niekorzystnych zapisów planów ogólnych lub faktycznej utraty możliwości zabudowy. Generowało to lokalnie korekty cen, głównie dla gruntów nieuzbrojonych i z nieokreślonym przeznaczeniem. Z drugiej strony jednak, działki z aktualnymi decyzjami WZ, prawomocnymi pozwoleniami na budowę lub korzystnymi zapisami MPZP utrzymały lub zwiększyły wartość, stając się towarem deficytowym.
Po uchwaleniu planów ogólnych ukształtuje się nowy podział rynku gruntów, a pula gruntów „do budowania” znacznie się zmniejszy. Te z pewnym „prawem do zabudowy" będą wyceniane z premią, natomiast działki o niepewnym statusie wejdą w długotrwały okres przeceny lub zamrożenia. Największe ryzyko regulacyjne dotyczy małych gmin podmiejskich wokół Warszawy, Krakowa, Trójmiasta czy Wrocławia, gdzie presja urbanizacyjna jest najwyższa, a jakość planowania przestrzennego – najbardziej zróżnicowana.
Źródło: Dompress.pl
